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Compra e Venda de Imóveis em Portugal • artigo escrito por um advogado

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Comprar e vender imóveis em Portugal é um processo abrangente que merece uma compreensão profunda. Este artigo fornece informações valiosas que vale a pena ler e partilhar com amigos que estão a considerar comprar uma casa em Portugal.

Comprar e vender imóveis em Portugal é um processo abrangente que merece uma compreensão profunda. Este artigo fornece informações valiosas que vale a pena ler e partilhar com amigos que estão a considerar comprar uma casa em Portugal.

Este artigo sobre Compra e Venda de Imóveis em Portugal. É um artigo meramente informativo, com caráter esclarecedor as principais questões iniciais do processo de compra e venda de imóveis. Contudo é recomendável seja esclarecido por um advogado ou solicitador. Em Portugal, apenas um advogado ou solicitador poderá prestar esclarecimento jurídico sobre o processo de compra e venda, e elaborar contratos de compra e venda de imóveis. Qualquer outra entidade poderá estar a incorrer em procuradoria ilícita.

Índice do artigo compra e venda de imóveis em Portugal

(atualizado em janeiro de 2022)

1. Quais os documentos de que necessito para comprar um imóvel em Portugal?

A lei portuguesa estabelece que o contrato de compra e venda de um imóvel deve ser celebrado por escritura pública ou documento particular autenticado por advogado ou solicitador. A escritura publica pode ser realizada (1) num Cartório Notarial na presença de um notário, (2) na “Casa Pronta”, um serviço disponibilizado pelos serviços do Ministério da Justiça, ou num (3) local na presença de um advogado ou solicitador com poderes para o ato. Nesta escritura ou documento particular, intervêm normalmente o comprador e o vendedor. Em casos especiais poderão intervir outras entidades tais como, representantes de instituições de crédito, procuradores em representação do comprador ou do vendedor, cônjuges que devam prestar o seu consentimento à venda, interpretes no caso dos compradores ou vendedores não compreenderem a língua Portuguesa.

Relativamente aos documentos necessários para a escritura, podemos distinguir entre os (1) documentos relativos aos intervenientes e os (2) documentos relativos ao imóvel.

Os documentos e informações relativos aos intervenientes, necessários para a celebração da escritura compra e venda, ou documento particular, são os seguintes:

No caso de pessoas singulares:

    • Bilhete de identidade, ou cartão cidadão, ou passaporte
    • Número de contribuinte fiscal.
    • Informação sobre dados pessoais:
      • estado civil (casado, solteiro, divorciado, viúvo),
      • regime de casamento (separação de bens, comunhão de adquiridos, comunhão geral de bens),
      • naturalidade (local de nascimento e respetiva freguesia e concelho)

No caso de pessoas coletivas, e especificamente no caso de sociedades comerciais:

  • Certidão do Registo Comercial, emitida há menos de um ano e cartão de identificação de pessoa coletiva (poderão ainda ser necessários outros documentos, tais como actas do conselho de administração ou da assembleia geral, em função do tipo de sociedade, do seu objeto social e da forma de vinculação).
  • Documento de identificação dos representantes legais da sociedade que representam em nome da sociedade (Cartão de cidadão ou bilhete de identidade, contribuinte fiscal).
  • O código de consulta da declaração de (RCBE) Registo Central de Beneficiário Efetivo da pessoa coletiva

Os documentos relativos ao imóvel, necessários para a celebração da escritura de compra e venda, são os seguintes:

  • Certidão do Registo Predial, ou, código de acesso à Certidão Predial Permanente: com data de emissão há menos de seis meses pela Conservatória do Registo Predial competente. Neste documento constará a descrição do prédio e a sua inscrição em nome do vendedor, e permite verificar se existem ónus ou encargos registados sobre o imóvel, que obrigatoriamente deverão ser cancelados até à data da escritura, tais como: hipotecas, penhoras, servidões ou pactos de preferência.
  • Caderneta predial: emitida ou atualizada há menos de um ano pelo Serviço de Finanças da área do imóvel ou obtida através da Internet pelo proprietário do imóvel, este documento permite verificar se o imóvel está registado em nome do proprietário, as suas áreas, composição, confinantes e valor patrimonial tributário (valor fiscal do imóvel após avaliação efetuada pelo Serviço de Finanças)
  • Licença de utilização: emitida pela Câmara Municipal da área do imóvel (em certas situações específicas, a licença de utilização poderá ser substituída pela licença de construção ou até dispensada, no caso de se tratar de um imóvel construído antes de 7 de Agosto de 1951, isto é antes da entrada em vigor do Regime Geral das Edificações e construções, ou no caso do imóvel ter inscrição matricial (na repartição de Finanças) em 1937. Este documento permite verificar se o imóvel está devidamente licenciado pela Entidade competente para habitação, comercio ou serviços.
  • Certidão permanente: emitida pela Câmara Municipal da área do imóvel, comprovativa da receção provisória das obras de urbanização ou comprovativa da prestação de caução suficiente para garantir a conclusão das obras de urbanização (apenas quando esteja em causa a primeira transmissão de imóveis construídos em lotes ou de frações autónomas desses imóveis);
  • Ficha Técnica de Habitação: (apenas no caso de compra de imóveis para habitação cujo requerimento para emissão de licença de utilização tenha sido apresentado após 30 de Março de 2004);
  • Documentos comprovativos da renúncia aos respetivos direitos de preferência: emitidos pela Câmara Municipal e/ou pelo IGESPAR – Instituto do Património Arqueológico e Arquitetónico (apenas nos casos em que a lei confere estes direitos de preferência às referidas entidades) ou dos confinantes no caso de um prédio Rustico.
  • Certificado Energético e da Qualidade do Ar Interior nos Edifícios.
  • O código de consulta da declaração de (RCBE) Registo Central de Beneficiário Efetivo, no caso do outorgante ser uma pessoa coletiva.

No momento da celebração da escritura pública de compra e venda, o comprador deverá entregar ao Notário ou ao Advogado/Solicitador as guias de liquidação referentes aos impostos devidos pelo comprador: Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e do Imposto de Selo (I.S) com o comprovativo de pagamento, salvo nas situações em que a aquisição esteja isenta deste imposto (IMT)

Caso pretenda recorrer ao crédito bancário para financiar a aquisição, o comprador deverá confirmar quais os documentos exigidos pelo seu banco. Nestas situações, um dos requisitos habitualmente exigido consiste na apresentação de registos provisórios de aquisição e de hipoteca.

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(atualizado em janeiro de 2022)

2. Quando pretendo comprar um imóvel devo ou não celebrar um contrato-promessa de compra e venda?

Depois de analisada toda a documentação da propriedade e todos os pressupostos e condicionalismos relacionados com aquisição do imóvel, proceder-se-á à elaboração do contrato-promessa de compra e venda, ou seja, o contrato através do qual as partes se obrigam, por mutuo acordo ou unilateralmente, a celebrar certo contrato futuro e definitivo. A assinatura de um contrato-promessa de compra e venda mostra-se conveniente nas situações em que existe interesse em assegurar o negócio, contudo as condições necessárias para a escritura de compra e venda não se encontram ainda reunidas. Esta situação pode ocorrer por diversos motivos, nomeadamente por não ter sido concluída a construção do imóvel, por estar ainda pendente a constituição da propriedade horizontal, por o imóvel não dispor de licença de utilização, ou por o comprador não dispor do montante necessário para o pagamento do preço ou estar ainda a aguardar a aprovação do financiamento bancário para a aquisição.

  • Através da celebração de um contrato-promessa de compra e venda, as partes podem desde logo vincular-se (num momento em que não dispõem ainda de toda a documentação necessária, ou interesse para a celebração da escritura) garantindo que, no prazo convencionado, formalizarão a compra e venda. Neste contrato as partes garantem uma segurança jurídica em caso de atraso ou incumprimento do contrato.

Habitualmente a decisão de celebrar um contrato-promessa de compra e venda  está relacionada com a necessidade de formalizar com urgência um documento vinculativo entre o comprar e o vendedor, assegurando a reserva do negócio futuro com a formalização de uma escritura pública de compra e venda.

A decisão sobre celebrar ou não um contrato-promessa de compra e venda é uma decisão opcional dos intervenientes (comprador e vendedor do imóvel).

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(atualizado em janeiro de 2022)

3. Quais os elementos essenciais de um contrato-promessa de compra e venda?

O conteúdo de um contrato-promessa de compra e venda poderá variar consideravelmente em função das circunstâncias concretas das partes, da situação do imóvel objeto do contrato e do modelo de negócio pretendido. Por conseguinte, o contrato-promessa pode e deve conter todas as condições e obrigações que estiveram na base do negócio, nomeadamente, cláusulas essenciais e acessórias, quaisquer condições suspensivas ou resolutivas que possam ter sido definidas, definição do preço e as condições e prazos de pagamento, definição de data para a escritura de compra e venda do imóvel, identificação das garantias e penalidades aplicáveis, e todas as restantes cláusulas necessárias para salvaguarda do interesse dos compradores e vendedores do imóvel.

Por outro lado, a análise dos documentos do imóvel pode revelar circunstâncias relativas ao mesmo que devam ser acauteladas no clausulado do contrato-promessa de compra e venda. É comum, por exemplo, incluir no contrato-promessa de compra e venda a obrigação do vendedor proceder à regularização de desconformidades verificadas nos documentos do imóvel. Finalmente, as condições físicas do imóvel poderão também justificar a inclusão de disposições específicas no contrato-promessa. É frequente incluir no contrato-promessa obrigações do vendedor no sentido de promover determinadas obras ou reparações no imóvel, antes da celebração da escritura pública de compra e venda.

Resumidamente, podemos indicar os seguintes elementos essenciais que devem constar de um contrato-promessa de compra e venda:

  1. Identificação completa das partes (para as pessoas singulares: nome, naturalidade e nacionalidade, estado civil, residência, número de bilhete de identidade/cartão de cidadão e número de contribuinte; e, para as pessoas coletivas: denominação social, sede, capital social, número de matrícula e de pessoa coletiva e identificação de quem representa a sociedade com menção da qualidade e poderes com que o faz);
  2. Identificação completa do prédio objeto da promessa: (localização e composição, número da descrição do prédio junto da Conservatória do Registo Predial, artigo matricial sob o qual o prédio se encontra inscrito no Serviço de Finanças e número, data de emissão e entidade emitente da licença de utilização ou de construção ou menção da sua dispensa);
  3. Estipulação da promessa, especificando: caso se trata de uma promessa bilateral ou unilateral e, se o imóvel é ou não adquirido livre de ónus, encargos ou outras responsabilidades, e livre e desocupado de pessoas e bens;
  4. Preço e forma de pagamento, incluindo a indicação do montante do sinal e dos respetivos reforços, sendo caso disso;
  5. Prazo para a realização da escritura de compra e venda e indicação de quem deve proceder à respetiva marcação;
  6. Quaisquer condições às quais as partes pretendam sujeitar a compra e venda do imóvel e as consequências da sua não verificação;
  7. Indicação das garantias e deveres das partes intervenientes no negócio, por exemplo:
    • Declaração para os devidos efeitos legais de que à data da escritura de compra e venda do imóvel, a propriedade estará devidamente demarcadas nos termos legais para efeitos do cadastro predial, as áreas constantes na matriz predial coincidem com a descrição predial e as plantas aprovadas pela Camara Municipal de através da licença de utilização;
    • Declaração que nos preliminares e na formação do presente contrato não omitiram aos Promitentes-compradores qualquer informação ou facto que os Promitentes-compradores devessem ter conhecimento na ponderação da sua vontade de realizar o negócio, quer quanto ao estado físico e jurídico do prédio, que possam ter implicações diretas ou indiretas na presente venda do prédio desocupado e livre de ónus encargos ou responsabilidades;
    • Declaração que a propriedade está devidamente registada na Conservatória de Registo Predial e inscritos na matriz, a seu favor;
    • As áreas e construções existentes corresponderão às áreas e composição descritas na respetiva documentação, matricial, predial e Camararia pelo que em caso de discrepância deverá ser retificado antes da data da escritura;
    • Que o imóvel se encontra livre de quaisquer ónus hipotecas, encargos ou responsabilidades, e desocupado;
    • Tanto quanto é do seu conhecimento, não há qualquer notificação, reclamação, ação judicial de arbitragem ou outro processo pendente ou ameaça dele, que possa afetar o seu direito sobre o Prédio, junto de Tribunal, de qualquer departamento governamental ou autoridade local que de algum modo afete ou venha a afetar o cumprimento dos deveres aqui consignados;
    • Com exceção das cláusulas do contrato promessa, não existe qualquer contrato-promessa de arrendamento ou outro, seja de que natureza for, relacionado com o Prédio ou parte dele, que possa materialmente restringir ou limitar a utilização ou disposição do mesmo por parte dos promitentes-compradores;
    • Comprovativo de que não existem dívidas às autoridades fiscais relacionadas com os imóveis, resultantes da aquisição ou utilização pelo promitente-vendedor;
    • Que o prédio está em regulares condições de habitabilidade e com todo o seu equipamento e redes internas e de instalação de água, eletricidade, esgotos, gás em normais condições de funcionamento e não sofreu qualquer tipo de alteração na sua configuração e confrontações;
    • Caso exista, na presente data, qualquer apólice de seguro sobre a propriedade objeto do presente contrato, os Promitentes-Vendedores obrigam-se a mantê-la em vigor até à data da escritura pública de compra e venda.
  8. Indicação do modo de notificação e local, menção obrigatória da intervenção ou não intervenção de mediação imobiliária.
  9. Consequências em caso de incumprimento do contrato, nomeadamente, a sujeição ao regime da execução específica previsto no artigo 830° do Código Civil.
  10. O tribunal competente para julgar qualquer litigio decorrente do contrato. Em regra será competente o Tribunal de Comarca da localização do imóvel objeto do contrato ou as partes podem optar pelo Tribunal Arbitral.

No caso de contrato de promessa compra e venda relativo à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fração autónoma dele, já edificada, em fase de construção ou com previsão de edificação, o contrato-promessa de compra e venda deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes (consoante se trate de uma promessa unilateral ou bilateral) e a certificação, pelo notário, da existência da respetiva licença de utilização ou de construção.

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(atualizado em janeiro de 2022)

4. O que significa “ceder a posição contratual” de promitente comprador num contrato-promessa de compra e venda?

O contrato-promessa de compra e venda pode prever a faculdade de o promitente comprador ceder a sua posição contratual a um terceiro. Caso o contrato-promessa de compra e venda não preveja a possibilidade de ceder a posição contratual, a cessão de posição contratual fica sujeita a uma autorização prévia a ser prestada pelo promitente vendedor. Ceder a posição contratual significa transmitir a um terceiro a posição de promitente comprador num determinado contrato-promessa de compra e venda, passando esse terceiro a ser o titular de todos os direitos e deveres que para o promitente comprador emergem desse contrato-promessa. A cessão de posição contratual, investindo o terceiro na posição de promitente comprador, tem como consequência a desvinculação do promitente comprador inicial. Tanto a cedência da posição contratual, como a simples possibilidade de cedência prevista no contrato-promessa de compra e venda, têm obrigações fiscais em sede de IMT. Com efeito, a lei fiscal presume a existência de uma transmissão onerosa sempre que se verifica uma cessão da posição contratual (actual ou potencial), taxando-a como se se tratasse de uma verdadeira transmissão, ou seja, o imposto incide sobre o valor do sinal pago pelo comprador com a taxa aplicável ao valor total.

Sempre que o contrato de promessa de compra e venda definitivo seja celebrado, ou que o facto tributário ocorra antes da celebração do contrato definitivo que opere a transmissão jurídica do bem, e o contraente já tenha pago o imposto devido,  só há lugar a liquidação adicional quando o valor que competir à transmissão definitiva for superior ao valor que serviu de base à liquidação anterior. No caso de o adquirente beneficiar de redução de taxa ou de isenção proceder-se-á à anulação parcial ou total do imposto. A inclusão de cláusulas no contrato-promessa que permitam ou prevejam a possibilidade de o promitente comprador ceder a sua posição contratual a um terceiro deve ser sempre cuidadosamente ponderada, atentas as consequências fiscais associadas.

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(atualizado em janeiro de 2022)

5. Quais as consequências do incumprimento de um contrato-promessa de compra e venda?

As consequências do incumprimento do contrato-promessa podem estar previstas no próprio contrato. Na falta de estipulações específicas no contrato-promessa de compra e venda, aplicam-se as regras gerais previstas no Código Civil.

O Código Civil estabelece as seguintes regras supletivamente aplicáveis:

  • Em caso de incumprimento por parte do promitente comprador, este perderá o sinal que tenha entregue a favor do promitente vendedor;
  • Em caso de incumprimento por parte do promitente vendedor, este constitui-se na obrigação de restituir, em dobro, ao promitente comprador o sinal que este já tenha pago; em alternativa à restituição do sinal em dobro, nas situações em que tenha existido transmissão da posse sobre o imóvel, pode o promitente comprador exigir o valor do imóvel determinado objetivamente à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha sido pago;
  • No contrato promessa deverá ser indicado o prazo para que se considere que existe incumprimento e não apenas mora (atraso no cumprimentos). Poderá ser indicado que considerar-se-á incumprimento definitivo sempre e quando estando uma parte em mora (atraso no cumprimentos) a contraparte proceda à interpelação admonitória (enviar uma comunicação escrita ) daquela fixando um prazo razoável para o cumprimento da obrigação em causa e a mesma reincida no não cumprimento da sua obrigação dentro do mesmo.
  • Assim sendo, as partes devem fixar logo no contrato o prazo considerado razoável para o cumprimento, nos termos e para os efeitos dos artigos 801 a 808 do Código Civil, a após o vencimento da obrigação de outorgar a escritura para que esse atraso (mora) se converta em incumprimento definitivo.
  • Caso a parte volte a não cumprir na data indicada a contraparte deverá enviar uma nova comunicação escrita nos moldes acordados no contrato indicando que o contrato se considera definitivamente incumprido perdendo o sinal ou dando direito à parte de receber o que pagou em dobro.

Em alternativa às indemnizações acima referidas, pode, a parte não faltosa, optar por requerer ao tribunal a execução específica do contrato, com vista a obter do tribunal uma sentença que substitua a declaração negocial do promitente faltoso, obtendo deste modo o cumprimento coercivo do contrato-promessa de compra e venda.

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(atualizado em janeiro de 2022)

6. O que é um registo provisório? Quando pretendo comprar um imóvel que registos devo fazer e em que momento?

O Código do Registo Predial prevê a possibilidade de serem realizados registos provisórios. O registo provisório de aquisição consiste no registo de aquisição a favor do comprador, antes da celebração da escritura de compra e venda. O vendedor declara no ato de registo que prometeu vender aquele imóvel ao comprador pelo preço definido no contrato de promessa compra e venda. O registo provisório de hipoteca consiste no registo de uma hipoteca sobre o imóvel antes de celebrada a respetiva escritura de hipoteca (que na maior parte dos casos é celebrada juntamente com a escritura de compra e venda). Estes registos servem para garantir prioridade registrada relativamente a quaisquer outros registos, que por hipótese, pudessem ser promovidos por terceiros até à data da escritura (como por exemplo, penhoras ou hipotecas). O pedido de registo provisório de aquisição deve ser assinado pelo promitente vendedor (devendo a sua assinatura ser reconhecida presencialmente, ou, em alternativa, ser o pedido de registo assinado presencialmente na Conservatória do Registo Predial). Caso exista contrato-promessa de compra e venda assinado e com as assinaturas reconhecidas, o pedido de registo pode ser assinado por advogado/solicitador ou pelo próprio promitente comprador, desde que a requisição de registo seja acompanhada do contrato-promessa (ou de cópia certificada do mesmo).

Relativamente ao registo provisório de hipoteca, o respetivo pedido deve ser assinado pelo promitente comprador (devendo a sua assinatura ser reconhecida presencialmente, ou, em alternativa, ser o pedido de registo assinado presencialmente na Conservatória do Registo Predial), desde que tenha previamente apresentado o registo provisório de aquisição a seu favor (em termos práticos, estes registos são apresentados em simultâneo, sendo que o de aquisição será levado a registo antes do de hipoteca). Os registos provisórios caducam seis meses a contar da data da sua apresentação, caso não sejam convertidos em definitivos (embora possam ser objeto de renovação). Após a outorga da escritura/documento particular autenticado de compra e venda e de hipoteca, quando for o caso, os registos provisórios de aquisição e de hipoteca devem ser convertidos em definitivos (retroagindo os efeitos da aquisição e da hipoteca, para efeitos registrais, à data em que foram apresentadas as requisições dos registos provisórios). Se é certo que os registos provisórios, habitualmente, costumam ter lugar apenas quando existe financiamento de aquisição (por se tratarem de uma exigência por parte do banco), a verdade é que a realização de registos provisórios de aquisição mesmo quando não está um banco envolvido constitui uma garantia adicional para o comprador.

Com efeito, um registo provisório de aquisição pode dar ao comprador a segurança de saber que, quando fizer a sua escritura de compra e venda, poderá converter o registo de aquisição em definitivo, retirando o registo de outros ónus ou encargos que entretanto possam ter sido registados sobre o imóvel. Caso não sejam feitos registos provisórios, nem de aquisição nem de hipoteca, o registo da aquisição deverá ser promovido logo após a outorga da escritura pública de compra e venda. Por último, refira-se que qualquer pedido de registo deverá ser instruído com a caderneta predial ou certidão de teor matricial do imóvel.

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(atualizado em janeiro de 2022)

7. O que é a Ficha Técnica de Habitação?

A Ficha Técnica de Habitação é um documento que descreve as características técnicas e funcionais da habitação,  sendo obrigatória a sua apresentação na data da escritura/documento particular para todos os imóveis cujo requerimento para emissão de licença de utilização tenha sido apresentado após 30 de Março de 2004. Sempre que esteja em causa a aquisição de um imóvel novo destinado à habitação, deverá ser solicitada uma cópia da Ficha Técnica de Habitação ou da Ficha Técnica de Habitação provisória, caso o imóvel ainda não esteja concluído. A lei estabelece que a Ficha Técnica de Habitação não pode ser manuscrita (com exceção das assinaturas dos técnicos) e tem de ser redigida em português de forma clara e percetível ao destinatário. A Ficha Técnica de Habitação deve conter informações sobre os principais profissionais envolvidos no projeto, na construção, reconstrução, ampliação ou alteração, bem como informações sobre o promotor imobiliário, sobre o loteamento, sobre o prédio urbano e sobre a fração autónoma ou habitação unifamiliar que esteja em causa.

Constituem ainda informações obrigatórias, que devem constar da Ficha Técnica de Habitação, as seguintes:

  • Garantia da habitação, bem como o seu modo de acionamento em caso de deteção de defeitos;
  • Regras de funcionamento do condomínio, caso existam, e contratos de prestação de serviços que tenham sido celebrados;
  • Regras de manutenção dos equipamentos instalados que requerem tratamento especial.

As plantas referentes ao empreendimento, edifício e fração autónoma, devem ser identificadas no local próprio da Ficha Técnica de Habitação e constituem um anexo que faz parte integrante do documento. A elaboração da Ficha Técnica de Habitação é da responsabilidade do promotor imobiliário, devendo este, juntamente com o técnico responsável pela obra, assinar este documento, atestando a veracidade e conformidade das informações constantes da Ficha Técnica de Habitação com os projetos de arquitetura e especialidades relativos ao imóvel. As escrituras de compra e venda de imóveis cuja licença de utilização tenha sido requerida após 30 de Março de 2004 só poderão ser realizadas caso seja exibida perante o notário/advogado a Ficha Técnica de Habitação do imóvel em causa. Esta obrigação aplica-se tanto às primeiras transmissões, como a todas as transmissões subsequentes. O proprietário tem a obrigação de conservar a Ficha Técnica de Habitação, enquanto o imóvel for seu e, em caso de venda, deverá entregá-la ao novo proprietário. Em caso de perda, extravio ou danificação deste documento, o proprietário poderá obter segunda via da Ficha Técnica de Habitação junto do promotor do imóvel ou junto da Câmara Municipal competente. O promotor é obrigado a conservar a respetiva Ficha Técnica de Habitação durante um período de 10 anos, sendo certo que a Ficha Técnica de Habitação ficará igualmente arquivada na Câmara Municipal competente.

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(atualizado em janeiro de 2022)

8. Que documentos devo exigir e que cuidados devo ter antes da celebração da Escritura Pública/Documento particular autenticado de compra e venda de um imóvel?

Previamente à compra de um imóvel, deve proceder-se a um conjunto de verificações no sentido de confirmar a respetiva situação jurídica. Muitas das questões associadas à situação jurídica do imóvel podem ser verificadas através dos documentos relativos ao imóvel, que são habitualmente fornecidos pelo vendedor, os quais já foram referidos a propósito da resposta à questão nº 1. De qualquer forma, indicam-se de seguida quais as entidades junto das quais se podem obter os documentos relativos a um imóvel, bem como as informações que podem ser obtidas junto de tais entidades.

Na Conservatória do Registo Predial competente pode obter-se uma certidão do registo predial referente ao imóvel e verificar as seguintes situações:

  1. Se o prédio tem efetivamente a descrição indicada pelo vendedor e se a mesma é igual à indicada na caderneta predial e no Projeto aprovado pela Câmara Municipal e licença de utilização emitida pela mesma;
  2. Se o vendedor é o actual e único proprietário, tendo por conseguinte legitimidade para vender o imóvel;
  3. Se não existem hipotecas ou penhoras registadas ou pendentes de registo, a favor de terceiros;
  4. Se não existem quaisquer outros direitos registados ou pendentes de registo, suscetíveis de restringir o uso do imóvel.

No Serviço de Finanças da área do imóvel pode obter-se uma caderneta predial ou certidão matricial do imóvel e verificar as seguintes situações:

  1. Se a descrição do imóvel junto das finanças corresponde à descrição do imóvel constante da certidão do registo predial;
  2. Se o imóvel se encontra devoluto (esta confirmação não é absoluta, uma vez que podem existir contratos de arrendamento em situação irregular, i.e., que não tenham sido declarados junto dos Serviços de Finanças);
  3. Se não se encontram por liquidar quaisquer quantias referentes ao Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) ou se, pelo contrário, existem dívidas fiscais desta natureza pelas quais o imóvel poderá responder.
  4. Verificar se o Imóvel já foi avaliado pelas regras do CIMI e qual o valor patrimonial Tributário do mesmo (valor sob o qual incidirá o imposto municipal sobre imóveis )

Na Câmara Municipal competente podem obter-se certidões de licenças de utilização ou de construção e ainda verificar as seguintes situações:

  1. Se já foram emitidas licenças de construção / utilização relativas a um imóvel e se o que está edificado corresponde ao projeto aprovado.
  2. Se o terreno se situa em zona autorizada para construções urbanas, e se foi emitido alvará de loteamento, sendo o caso (no caso de aquisição de terreno para construção de futura habitação);
  3. Quais as características do imóvel que pode ser construído (em caso de imóvel a construir em terreno com autorização para construção);
  4. Se existem direitos de preferência a favor da Câmara Municipal ou do Estado, relativos ao imóvel.

Os documentos necessários para a escritura/documento particular são os indicados na resposta à pergunta nº 1.

Para além dos documentos acima referidos e para além das verificações acima indicadas, é também importante verificar se existem direitos de preferência a favor de terceiros que não o Estado (proprietários de prédios confinantes, no caso de estar em causa a transmissão de um prédio rústico, ou proprietários de outros prédios rústicos situados na mesma área, no caso de se tratar de um prédio rústico incluído em zona de Reserva Agrícola Nacional, arrendatários do imóvel, etc). Caso existam direitos de preferência a favor de terceiros, deverão ser exigidos ao vendedor comprovativos de que os titulares dos respetivos direitos de preferência foram notificados para exercer tal direito e que renunciaram ao exercício do mesmo (expressamente ou por terem deixado passar o prazo para o efeito). Finalmente, caso incida uma hipoteca sobre o imóvel, deverá ser exigido ao vendedor que assegure o respetivo cancelamento, apresentando o mais tardar na data da escritura, documento de distrate da mesma. Esta situação é frequente, tendo em consideração que é usual os promotores imobiliários financiarem as suas promoções oferecendo em garantia os imóveis objeto da promoção, procedendo posteriormente ao cancelamento da hipoteca relativamente a cada fração autónoma, lote ou moradia, à medida que estas vão sendo vendidas.

Para além dos aspetos jurídicos acima referidos, antes da compra de um imóvel o comprador deverá sempre proceder a uma verificação da situação física do imóvel (confirmação no local, das áreas, características e delimitação do imóvel, sua localização, estado de conservação, atividades desenvolvidas pelos vizinhos suscetíveis de prejudicar o uso do imóvel, etc).

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(atualizado em janeiro de 2022)

9. Quando devo efetuar o pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT)? Como é calculado o valor a tributar?

Caso não haja lugar à isenção deste imposto, o pagamento do IMT deve ser efetuado junto do Serviço de Finanças competente ou através da internet (https://www.e-financas.gov.pt), antes da realização da escritura de compra e venda pelo comprador. O valor que serve de base à liquidação do IMT é o valor patrimonial tributário do imóvel ou o valor da transmissão, consoante aquele que for mais elevado. O montante do IMT é determinado mediante aplicação das taxas previstas no Código do IMT, as quais se encontram distribuídas por escalões. Tanto os escalões como as taxas são habitualmente alterados anualmente, pela Lei que aprova o Orçamento de Estado.

10. Existe isenção de Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT) no caso de aquisição de imóvel destinado à habitação?

Regra geral, a isenção de IMT deve ser solicitada antes do ato ou contrato que originou a transmissão e sempre antes da liquidação que seria de efetuar. Beneficia de isenção se adquirir um imóvel exclusivamente destinado a habitação própria e permanente, e se o valor patrimonial tributário ou o valor declarado do imóvel não exceder o valor previsto no artigo 9º do CIMT, ou seja, 92.407,000 euros. Estes benefícios ou reduções de taxa também se aplicam à permuta de imóveis se o imóvel que recebe se destinar a habitação própria e permanente, ou se destinar exclusivamente a habitação, e se a diferença de valores patrimoniais tributários ou a diferença declarada de valores (a maior das duas) entre o imóvel que entrega e o que recebe, não exceder, o valor previsto no artigo 9º do CIMT. O benefício de isenção aplica-se apenas a prédios urbanos destinados exclusivamente a habitação própria e permanente e não a terrenos destinados à construção desses imóveis. Se aos bens for dado destino diferente no prazo de seis anos a contar da data da aquisição, salvo no caso de venda, se os imóveis não forem afetos à habitação própria e permanente no prazo de seis meses a contar da data da aquisição ou se, havendo lugar à avaliação do bem que deva produzir efeitos em sede de IMT, o VPT for superior ao valor previsto no artigo 9º do CIMT.

Quais são as taxas do IMT?

  • Prédios rústicos: 5%
  • Prédios urbanos exclusivamente destinados a habitação: 1% a 7,5%
  • Prédios urbanos exclusivamente destinados a habitação própria e permanente: 0% a 7,5%
  • Outros prédios e outras aquisições: 6,5%
  • Prédios adquiridos por entidades que tenham domicílio fiscal em país, território ou região sujeitos a um regime fiscal claramente mais favorável, constantes de lista aprovada por portaria do Ministro das Finanças: 10%

Prazo Pagamento do IMT?

Regra geral, o IMT deve ser pago no dia da liquidação ou no 1º dia útil seguinte. Se o ato ou contrato for celebrado no estrangeiro, o imposto deverá ser liquidado e pago durante o mês seguinte ao da transmissão.

Que outros impostos e custos incidem sobre a compra e venda?

Imposto do Selo:

Sobre o valor da aquisição: 0,8%.

Este imposto é liquidado pelo comprador na altura da escritura de compra e incide sobre o valor patrimonial tributário ou valor acordado entre as partes, o que for mais elevado.

Sobre o valor do empréstimo:

Imposto do Selo s/concessão crédito (Verba 17.1 da TGIS):

  • Até 1 ano, por cada mês ou fracção: 0,04%;
  • De 1 a 5 anos: 0,5%;
  • Mais 5 anos: 0,6%.

Emolumentos da escritura/documento particular e Registo Predial:

Os emolumentos da escritura ou documento particular dependem do notário ou advogado /solicitador que elaborar o documento. O registo predial de aquisição na conservatória terá um custo aproximado de €250 euros se apresentado na Repartição ou um valor aproximado de 225,00 se apresentado online.

Quais os passos a tomar após a celebração da escritura de compra e venda?

O advogado ou o Notário responsável deverá efetuar o registo da aquisição em nome do comprador no prazo de 10 dias da assinatura da escritura de compra e venda, ou documento particular. Para além do registo da aquisição na Conservatória deverá ser efetuado o averbamento da Aquisição em nome dos novos proprietários. Desde a data da aquisição os novos proprietários serão responsáveis pelo pagamento dos Impostos e despesas do imóvel.

Que impostos são devidos após a compra do imóvel ?

IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)

Trata-se do Imposto Municipal anual, que incide sobre o valor patrimonial tributário da habitação. Este valor será determinado por avaliação segundo vários critérios. O IMI é um importo anual, incide sobre o valor patrimonial tributário constante da matriz predial e é calculado multiplicando esse valor por uma percentagem que pode ir de:

  • 0,3% a 0,45% (prédios urbanos)
  • 0,2% a 0,4% (prédios urbanos avaliados pelas regras do IMI)
  • 0,8% ( Prédios rústicos)

Tratando-se de prédios mistos em Portugal (constituídos por uma parte rústica e outra urbana), aplicar-se-á ao valor patrimonial tributário de cada parte a respetiva taxa. Os prédios que sejam propriedade de entidades com domicílio fiscal em país, território ou região sujeitos a um regime fiscal claramente mais favorável, constante da lista aprovada pela Portaria 292/2011, de 8 de Novembro, vulgarmente designadas como “offshore”, são tributados à taxa de 7,5% independentemente do tipo de prédio que possuam. Esta taxa agravada não é, porém, aplicável ao(s) prédio(s) propriedade de pessoas singulares. Os municípios, mediante deliberação da assembleia municipal, podem majorar ou reduzir as taxas gerais, antes referidas, em determinadas situações previstas no artigo 112º do Código do IMI.

As casas destinadas a habitação própria e permanente (ou habitação para arrendamento na primeira transmissão) podem beneficiar de isenção temporária deste imposto, por um período de 3 anos, se valor patrimonial tributário do imóvel até €125 000, contanto que o rendimento do agregado familiar não ultrapasse os €153 300. Poderá haver isenção permanente a familias com baixos rendimentos (inferiores a €15 295) com um VPT inferior a €66 500.

Esta isenção deverá ser requerida, 60 dias após a afetação do imóvel a habitação própria, que terá de ocorrer num período máximo de 6 meses desde a escritura do imóvel no notário ou do documento particular autenticado

(*) Prédios urbanos habitacionais, construídos, ampliados, melhorados ou adquiridos a título oneroso destinados a habitação própria e permanente do proprietário ou agregado familiar.

Artigo meramente informativo, de acordo com as informações coletadas e interpretadas. Para maiores esclarecimentos, recomendamos consultar um advogado com poderes legais em Portugal

Índice do artigo compra e venda de imóveis em Portugal

(atualizado em janeiro de 2022)

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ARE E Viver no Algarve E Compra e Venda de Imóveis em Portugal • artigo escrito por um advogado